Leasingfastigheter

Ett hyresavtal är ett avtal mellan en ägare och en användare av fastigheten. I affärsleasingavtal får ägaren (leasegivaren) ekonomisk ersättning och i utbyte ges hyresgästen (leasetagaren) rätten att driva sin verksamhet på fastigheten. Det finns många olika typer av arrendeavtal och många olika överväganden som företagsägare bör väga innan de ingår ett sådant kontrakt. Men leasing är mycket populärt bland småföretagare: sådana arrangemang gör det möjligt för nya eller ekonomiskt fasta företag att avleda sitt kapital till andra affärsbehov. Faktum är att många småföretag arbetar i hyrda anläggningar under hela deras existens. Att hyra fastigheter kan naturligtvis i sig vara en liten affärsverksamhet.

TYPER AV FASTIGHETSLONER

Full-service leasing

Denna typ av hyresavtal används främst i kontorsbyggnader med flera hyresgäster. I grund och botten betalar hyrestagare som godkänner sådana arrangemang ett enda engångsbelopp för ett brett utbud av tilläggstjänster utöver hyresbetalningen. Enligt villkoren för fullserviceavtal är hyresvärden ansvarig för att tillhandahålla ett antal olika tjänster för sina hyresgäster, inklusive säkerhet, underhåll, vaktmästare och olika verktyg (vatten, el, luftkonditionering, värme).

Bruttoavtal

Enligt villkoren i ett bruttohyresavtal betalar leasetagaren uthyraren ett bruttobelopp för hyra (samt moms i tillämpliga fall). Fastighetskostnader såsom fastighetsskatt, försäkring och underhåll är hyresvärdens ansvar; hyresgästen är ansvarig för verktyg. Ibland kommer hyresavtalet att innehålla bestämmelser som kräver att hyresgästen täcker fastighetskostnader som går över en viss specificerad nivå.

Variationerna i detta grundläggande hyresavtal inkluderar fast leasing och stegleasing. Det fasta hyresavtalet är den mest grundläggande typen av avtal och i allmänhet den mest populära bland småföretag. Det kräver att hyresgästen betalar ett fast pris för en viss tidsperiod. Stegavtalet å andra sidan kräver en gradvis eskalering av bashyresbetalningen över tid i erkännande av den sannolika ökningen av ägarutgifterna i områden som skatter, försäkringspremier och underhåll. Ett relaterat hyreskontrakt, vanligtvis kallat levnadskostnadsleasing, inkluderar hyreshöjningar baserade på allmänna inflationstal snarare än höjningar av specifika kostnader.

Nettohyresavtal

Nettohyresavtalen är den mest allestädes närvarande av de olika typerna av hyreskontrakt. Enligt villkoren för en nettohyresavgift betalar hyresgästen hyresvärden en bashyra plus en extra summa som täcker hyresgästens andel av fastighetsskatten. När skatterna ökar är det hyresgästens ansvar att täcka dessa kostnader. Varje hyresgästs skyldigheter beräknas genom att bestämma hur stor andel av den totala anläggningen som varje hyresgäst har. alltså en hyresgäst som ockuperar 20 procent av anläggningen betalar 20 procent av ökningen.

Variationerna i det grundläggande nettohyresavtalet inkluderar 'dubbelnät' och 'trippelnett'. Enligt ett dubbelnetto är hyresgästen ansvarig för att plocka upp tilläggsförsäkringspremier samt skattehöjningar. hyresgäster ansvarar för täckning av försäkringspremier, skatteökningar, och kostnader för underhåll och / eller reparationer av byggnaden, parkeringsplatsen och andra områden som hyresgästen använder. Hyresavtalet med trippelnät är populärt bland hyresvärdar av uppenbara skäl; småföretagare bör notera att sådana arrangemang ibland gör att hyresvärdar är mindre uppmärksamma på underhåll i dessa områden än vad de skulle kunna göra om de själva måste betala räkningen.

Procentvis hyresavtal

Detta arrangemang kräver att hyresgästerna betalar en bashyra och / eller en procentandel av hyresgästens bruttointäkter. Denna procentsats, som kan vara så hög som 10-12 procent i vissa kontrakt, betalas årligen, halvårsvis eller kvartalsvis (vissa köpcentra och köpcentra kräver dock ännu mer frekventa betalningar). Detta arrangemang är en favorit hos hyresgäster med fastigheter i eftertraktade detaljhandelsområden; hyresgäster är mindre gynnsamma, men lagarna om utbud och efterfrågan gör det ofta möjligt för ägare av önskvärd egendom att insistera på det. Småföretagare borde helt förstå vad kontraktet definierar som 'bruttointäkter'. 'Var specifik i hur du definierar bruttoförsäljning', skrev Fred Steingold Juridisk guide för att starta och driva ett litet företag . 'Beroende på din typ av verksamhet bör vissa artiklar dras av från bruttoförsäljningen innan den procentuella hyran bestäms. Här är några möjligheter:

• returnerade varor
• avgifter du tar för leverans och installation
• försäljning från varuautomater
• återbetalningsbara insättningar
• katalog eller postorderförsäljning
• moms

Kort sagt, se till att ditt hyresavtal inte omfattar alla föremål som överskattar din försäljning från den plats du hyr. '

hur gammal är mahogny lox

FÖRDELAR OCH NEDELAR MED UTLEJNING

Small Business Administration (SBA) råder småföretagare att överväga olika faktorer när de väger om de ska hyra eller köpa fastigheter. Dessa överväganden inkluderar:

• Driftkrav - om företagets driftskrav förväntas förändras avsevärt under de närmaste åren skulle leasing troligen vara att föredra, eftersom det gör det möjligt för företag att röra sig lättare.
• Kapitalförsörjning och kapitalbehov - leasing frigör en större andel av ett litet företags kapital för andra operativa behov (reklam, produktion, utrustning, löner osv.). Om företaget inte har mycket extra pengar till hands (och få småföretag har det), kan leasing vara det mest förnuftiga valet. Detta är förmodligen den största anledningen till att småföretag hyr ut.
• Finansiering och betalningsflexibilitet - Det är i allmänhet lättare att säkra finansiering för att hyra istället för att köpa en fastighet. Dessutom kan hyresavtal fördelas över längre perioder än lån och kan struktureras för att kompensera för kassaflödesvariationer (den senare kan vara en viktig faktor för säsongsföretag).
• Återförsäljningsvärde - Kan fastighetens värde öka? Om så är fallet, hur mycket? Många småföretagare väljer att köpa snarare än att hyra - även om de måste samla upp betydande skulder - om de bestämmer att tillgången är en lönsam långsiktig investering.
• Utrustning — Många hyresavtal innehåller bestämmelser som ger leasetagare ökad flexibilitet när det gäller uppgradering och / eller underhåll av utrustning.
• Skatter — Fastighetsägare åtnjuter skattefördelar som avskrivningar och investeringsskatteavdrag som inte är öppna för hyresgäster.

ÖVRIGA LEASE-VILLKOR

Dessutom finns det andra delar av ett hyresavtal som kan väga tungt på ett avtals övergripande godtagbarhet. Detaljer om hyresavtal kan variera enormt. ”I teorin,” konstaterade Steingold, ”är alla villkor för ett hyresavtal förhandlingsbara. Hur långt du kan förhandla beror dock på ekonomiska förhållanden. Om önskvärda fastigheter är nära full beläggning i din stad, kanske hyresvärdar inte är villiga att förhandla med dig om pris eller andra större hyresvillkor. Å andra sidan, i många delar av landet där kommersiella utrymmen har byggts över, är hyresvärdar angelägna om att förhandla med småföretag för att fylla tomma enheter. '

Hyresförbättringar

Hyresavtal täcker vanligtvis all ombyggnad som behöver göras på fastigheten och anger vem som ska betala för den. Det mesta av detta arbete faller under kategorin '' förbättringar av hyresavtal '': mattor, isolering, VVS och elektriska ledningar, belysning, fönster, takpannor, sprinkler- och säkerhetssystem samt värme- och luftkonditioneringssystem. Hyresavtalet ska specificera varje förbättring och när de kommer att göras - helst innan de flyttar in. En hyresvärd kommer att vara mer villig att göra sådana förbättringar om hyresperioden är lång och / eller det utrymme som tas är betydande och förbättringarna är generella. Men som Steingold påpekade, 'om du [ägaren av småföretagen] har specialbehov - till exempel, du driver ett fotolaboratorium eller en dansstudio - och ditt mörkerrum eller trägolv skulle vara av begränsat värde för de flesta framtida hyresgäster, förvänta dig inte att hyresvärden villigt tar upp kostnaderna för förbättringarna. Hyresvärden kanske till och med vill debitera dig något för att täcka kostnaden för ombyggnad av utrymmet efter att du lämnat. ' Vissa hyresavtal ger hyresgäster möjlighet att själva göra förbättringar förutsatt att de följer vissa riktlinjer och begränsningar.

kari lake fox 10 år

Leasingavtalets längd

Förhandlingar mellan hyresgäster och hyresvärdar hänger ofta i frågan om hyreslängden såvida inte småföretagaren har en tydlig bild av framtiden. Leasinggivare vill normalt ha långa hyresavtal, hyresgäster korta hyresavtal med rätt till förnyelse. Generellt försöker småföretagare att säkra hyresavtal med mellanlängder. Hyresavtal på mindre än ett år kan göra dem mer sårbara än de skulle vilja, men fleråriga villkor kan också vara farliga, särskilt om verksamheten är ny och obevisad. En vanlig kompromiss är att inkludera en 'optionsklausul' i kontraktet så att hyresgästen kan stanna kvar om han eller hon önskar när den ursprungliga hyresperioden avslutats.

Exklusivitet

Många småföretagare insisterar ganska rimligt på att alla hyresavtal de tecknar innehåller det som vanligtvis kallas en 'exklusivitetsklausul'. Denna klausul ger hyresgästen en ensamrätt att sälja sin produkt eller tjänst på fastigheten, vilket tvingar uthyraren att förhindra sådan försäljning av andra hyresgäster.

Försäkring

Hyresvärdar ber ofta hyresgäster att säkra en försäkring i händelse av att 1) ​​hyresgästen skadar den hyrda egendomen, eller 2) kunder eller andra skadas på platsen. Sådana klausuler kan saknas om det hyrda utrymmet endast är för kontorsbruk. När hyresgästen kräver försäkring ställer hyresvärden ofta beloppet.

Användning av lokaler

Köpcentrets hyresvärdar inkluderar vanligtvis språk i hyresavtalet som ger specifika detaljer om godkänd användning av lokalerna som hyrs. Sådana bestämmelser tjänar ofta till att skydda andra hyresgästers företag. Till exempel kan ägaren till ett kafé i ett galleria vara ganska olycklig om hans granne, som tidigare drev en tyst sportminnesbutik, bestämde sig för att byta redskap och starta en tatueringssalong.

Dessutom innehåller hyresavtal bestämmelser och föreskrifter om många andra frågor som är intressanta för både hyresgäster och leasetagare. Dessa inkluderar:

• Skyltning (reglerar storleken, stilen och ljusstyrkan på hyresgästen reklamskyltar)
• Överensstämmelse med olika zonbestämmelser, tillstånd och begränsningar för användning av rymden
• Överensstämmelse med andra lokala, statliga och federala lagar
• Uthyrning eller tilldelning av hyresavtalet
• Definition av det utrymme som hyrs ut
• Säkerhets inbetalning
• Hyresvärdens rätt att komma in på hyrd plats
• Omlokalisering (där hyresvärden flyttar en hyresgäst till ett annat utrymme på grund av ombyggnad eller expansion av en angränsande hyresgäst)
• Standardbestämmelser
• Timmar av operation
• Incidenter av skada eller förstörelse av naturliga orsaker
• Reparationer
• Skadeståndsbestämmelser
• Övergivande (av hyresgästen, antingen genom direkt övergivande, minskade driftstimmar etc.)
• Fördömande (fall där hela eller delar av fastigheten tas av stad, län, delstat eller federala myndigheter för annan användning, såsom väg-, vägrätt eller nyttjanderätt)
• Räddningsklausuler (vid katastrofal utveckling - tornader, upplopp, krig, översvämningar, torka etc.)
• Cotenancy-klausuler (tillåter företagsägaren att bryta hyresavtalet om en ankarbutik stänger eller flyttar)
• Återskapningsklausuler (även känd som en annulleringsklausul, detta gör det möjligt för hyresvärdar att avlägsna hyresgäster för avtalsbrott om hyresgästen inte kan uppfylla minimihyreskraven)

VÄLJER MELLAN befintliga och planerade byggnader

De flesta nystartade företag flyttar in i redan befintliga anläggningar. Många småföretagare med medel för att göra det väljer nya anläggningar för funktionerna eller prestige och tar ut hyresavtal medan anläggningen fortfarande är i planeringsfasen. Den kunniga småföretagaren kommer att överväga de potentiella fördelarna och nackdelarna med båda valen innan de fattar beslut. 'Uthyrning i en befintlig byggnad ger hyresgästen' ¦ mer [kunskap om platsen] när nytt utrymme upptas än något annat alternativ för anläggningar, säger Wadman Daly i Flytta din arbetsplats . ”Mer än under andra omständigheter är [leasetagaren] i stånd att noggrant inspektera både anläggningen och villkoren för föreslagna hyresavtal på ett antal konkurrerande platser. Hyresavtalets karaktär i en befintlig byggnad betyder dock minsta hyresgästkontroll över de potentiella variablerna i antingen hyresavtal eller anläggning. Hyrespriser, underhålls- och eskaleringskostnader, verktyg och byggnadsfunktioner är fasta eller relativt icke-förhandlingsbara. Hyresvärdar kan variera i sina begränsningar och passformar, men deras grundläggande prisstruktur, liksom byggnadens och de mekaniska systemen, förblir oförändrad. Naturligtvis finns det inga investerarkonsekvenser med detta alternativ. '

Men Daly varnar för att uthyrning i en planerad byggnad innehåller sin egen blandning av attraktiva funktioner och osäkerhetsfaktorer: 'Byggnadsfunktioner [i en planerad byggnad] kommer att vara nya, uppdaterade och, i viss viss utsträckning, anpassningsbara till hyresgästen behöver. Om ditt hyresavtal är tillräckligt viktigt för utvecklaren kan du få lite uppmärksamhet när det gäller särskilda önskemål om identifiering, parkering, säkerhet, en utmärkt plats i byggnaden etc. ' Ändå bör småföretagare vara försiktiga när de närmar sig sådana hyresavtal, för både byggnadens slutliga utseende och nytta - liksom dess kostnader - förblir osedda och oproverade när byggnaden är i planeringsfasen. 'Föreslagna hyrespriser måste undersökas mot bakgrund av jämförbara projekt med liknande fördelar', skrev Daly. ”Beskrivningar av mindre uppenbara funktioner som parkering, luftbehandlingssystem, säkerhet, underhåll etc. bör vara tydliga och fullständiga. Prestandan för utvecklaren som gör erbjudandet bör inspekteras noggrant. Finns det en historia av kvalitetskonstruktion till hyresnivån frågad, eller en byggnad för snabb återförsäljning? Finns det rykte om gott underhåll eller godartad försummelse? Oavsett [av] hyresstorleken eller den föreslagna hyresperiodens varaktighet, bör dessa och relaterade frågor undersökas. '

FASTIGHETER UTLÄNDER SOM ETT FÖRETAG

Att köpa, hålla och hyra fastigheter är också en vanlig praxis för småföretag. Det kan börja blygsamt när ett par har svårt att sälja en bostad och istället väljer att hyra ut det. Sedan, med erfarenhet, utökar de verksamheten genom att köpa, återställa och hyra ut andra fastigheter. Ägaren av det lilla företaget, nu en leasegivare, kommer att vägledas av de principer som gynnar leasegivaren, som redan anges ovan. Att hyra kommersiell fastighet är ibland början och ibland kulmen på sådana satsningar. Medan de flesta av grunderna för leasing är väletablerade och traditionella, är det fortfarande möjligt att marknadsföra sådana fastigheter. Ett exempel rapporteras av Brandice Armstrong, skriver i Journalpost (Oklahoma City). Armstrong skriver om framgången för ett Oklahoma City-par som hyr hem och kommersiell leasing för att hyra en kommersiell byggnad. Ägarna träffade idén att hålla ett 'öppet hus', nästan okänt inom det kommersiella området. De erbjöd förfriskningar och dörrpriser. De fick omedelbart 14 meningsfulla ledningar.

BIBLIOGRAFI

Armstrong, Brandice J. 'Par tar en unik strategi för kommersiell fastighetsuthyrning.' Journalpost . 18 januari 2006.

Daly, Wadman. Omlokalisering av din arbetsplats: En användarhandbok för att skaffa och förbereda affärsfaciliteter . Crisp Publications, 1994.

'Free Kit erbjuder hjälp till kommersiella hyresgäster.' Business First-Columbus . 26 maj 2000.

brittanya o campo make namn

Kahn, Jeremy. 'Missnöje är allt.' Förmögenhet . 30 mars 1998.

Sivaraman, Aarthi. 'Leasing kräver vård i flera viktiga faser.' Los Angeles Business Journal . 13 juni 2005.

Steingold, Fred S. Juridisk guide för att starta och driva ett litet företag . Nolo Press, 1997.