När Eric Wu var civilekonom på University of Arizona, använde han inte sina extra pengar för att köpa pizza eller öl. Han använde 20 000 dollar av sina stipendiepengar som utbetalning på ett hus med tre sovrum nära campus och hyrde ut två rum till klasskamrater. Wu sänkte snabbt inkomsten till en annan fastighet och sedan en annan. När han tog examen ägde han cirka 25 hus i Tucson.
Idag är den 36-åriga Wu medgrundare och VD för San Francisco-baserade fastighetsteknikföretag Opendoor. Med 1,3 miljarder dollar i finansiering har uppstarten aggressivt banat väg för en branschnisch som kallas iBuying, online-köp och försäljning av bostäder. Sedan lanseringen 2014 har företaget köpt och sålt 50 000 hus i 23 städer över hela USA. Endast i år är Opendoor på väg att köpa 5 miljarder dollar i bostäder. Medan iBuying för närvarande står för mindre än 1 procent av de 1,6 miljarder dollar i årliga fastighetstransaktioner i USA, förväntas detta antal öka: Opendoors konkurrenter inkluderar nu andra tekniska startups samt sådana fastighetsmäklare som Keller Williams och Realogy's Coldwell Bankman.
Opendoor har ett tydligt försprång i loppet om att göra om fastighetsbranschen för internetåldern. Men med trycket för att bli större snabbare har växtsmärtor kommit. Automatisering av delar av hemmets köp- och försäljningsprocess har infört säkerhetsproblem i Opendoors lättillgängliga öppna hus. Det är inte klart när start kommer att göra vinst - och i vilken utsträckning det kommer att behöva hjälp av lokala fastighetsmäklare, som kan se företaget som ett hot mot deras försörjning. Och företaget står fortfarande inför frågan om vad som händer om bostadsmarknaden vänder på det sämre.
som är brooklyn decker make
Opendoors ledning och investerare förblir oförskräckta: De säger att de siktar på en värld där friktionen för att köpa och sälja bostäder ersätts med några få knapptryckningar. 'Du tittar på många, många miljarder dollar marknadsmöjligheter', säger Glenn Solomon, chefspartner på riskkoncernen GGV Capital, som ledde Opendoors serie B på 20 miljoner dollar 2015. 'De kommer inte att vara nöjda med några ensiffriga eller till och med låga dubbelsiffriga procentandelar. De vill verkligen ändra hur denna bransch fungerar. '
Opendoor har en lång väg att gå för att nå det målet - och att förverkliga sin senaste värdering på 3,8 miljarder dollar. Men om Wu kan uppnå sin ambitiösa vision, kommer detta antal att verka lågt. 'Ingen,' säger han, 'har någonsin riktigt uppfunnit denna kategori.'
Lås upp möjlighet
Opendoor lovar att lindra många av försvårningarna av att flytta, som besväret med utställningar och öppna hus, och det genomsnitt av 70 dagar som det tar att sälja ett hem från notering till stängning. Du ger några detaljer om ditt hem online. Opendoor genererar ett erbjudande och ordnar inspektioner och kommer att slutföra nödvändiga reparationer när du väljer ditt utflyttningsdatum. Opendoor tjänar sina pengar genom att sälja hemmet till ett högre pris och genom att ta ut en avgift som betalas av säljare, mellan 6 och 13 procent (Fastighetsavgifter är vanligtvis 6 procent).
Wu byggde proof of concept för Opendoor 2013 med hjälp av sin mentor, tidigare Khosla Ventures verkställande direktör (och nu styrelseledamot i Opendoor) Keith Rabois, och säkrade snart en serie A $ 10 miljoner. Investerare inkluderar Andreessen Horowitz, Softbank, GV, Uber-grundaren Travis Kalanick, Reddit-grundare Alexis Ohanian och Y Combinator-president Sam Altman. Företaget lanserades på Phoenix-marknaden och expanderade snart till andra. Starten har 1300 anställda och ytterligare 3 miljarder dollar i skuldfinansiering för att fortsätta sin hemköp. Opendoor har tidigare sagt det planerar att vara i 50 städer fram till 2020.
De nära Wu beskriver honom som smart, energisk och besatt av fastigheter. Efter college grundade han 2007 lägenhetssökwebbplatsen RentAdvisor.com och två år senare grannskapsanalytikern Movity, som sålt så småningom till Trulia. 'Det finns inte många människor på planeten med så mycket expertis i både hur startups fungerar och hur bostadsfastighetsmarknaden fungerar', säger Solomon.
Förra året köpte Opendoor upp 11 000 bostäder och sålde mer än 7 000 - mer än dubbelt så mycket som den totala volymen av sin närmaste konkurrent, Offerpad. Opendoor spenderar mindre på renoveringar än konkurrenter och lägger mer fokus på att sälja snabbt, uppskattar Mike DelPrete, forskare vid University of Colorado Leeds School of Business. 'Det är vanligtvis ett nytt färgfärg och samma matta som de lägger i alla sina hus - de kallar det' 'Opendoor-mattan' ', säger DelPrete, som leder universitetets fastighetstekniska program och spårar iBuyer industri. 'Deras modell handlar om operativ effektivitet.'
Opendoor kan snabbt vända hem delvis för att, som namnet antyder, dess öppna hus är extremt tillgängliga. Lediga listor eliminerar behovet av att samordna mellan agenter, säljare och potentiella köpare. Istället för en traditionell låsbox som innehåller en enda nyckel som endast en licensierad mäklare kan komma åt åt gången använder Opendoor-kunder sina smartphones för att komma in i hem.
'Vi tror att om du bara vill bläddra och besöka hus', säger Wu, 'så borde vi göra det så enkelt och på begäran som möjligt.'
Att komma in var inledningsvis så enkelt - att skicka ett nummer och ange en e-postadress - att det ledde till problem. En tidigare Opendoor chef säger att besökare under de första åren regelbundet hittade människor som sover i Opendoor-hem. 'Människor skulle bara slå läger i husen eftersom det inte fanns någon där', säger medarbetaren. 'De skulle ockupera hus i flera veckor. Det var en stor fråga. '
År 2017 begränsade företaget sitt öppna fönster till mellan 06:00 och 21:00, installerade rörelsesensorer för att upptäcka om någon stannade under en längre period eller eftermiddag och anlitade säkerhetsföretag för att ringa hus efter behov. Nu använder Opendoor också tredjepartsföretag som hjälper till att validera användarnas identitet.
De nya åtgärderna rensar endast några dåliga aktörer. Den 18 april tog Liliana Ornelas, en 14-årig fastighetsmäklare i Dallas, en kvinnlig klient för att besöka ett hem med tre sovrum på en lugn gata i förorten Mesquite. De stötte på en man som hade hålts upp i sovrummet och rökt vad Ornelas säger hon tror var spricka.
Medan mannen lämnade huset och Ornelas och hennes klient var oskadd, säger agenten att hon har lovat att inte visa fler Opendoor-hem. Hon rapporterade händelsen till Opendoor (och till Texas Real Estate Commission) men företaget följde aldrig upp.
Opendoor avböjde att kommentera episod. I ett uttalande sa Brad Bonney, Opendoors chef för säkerhet och hemupplevelse: 'När vi får rapporter om obehörig eller misstänkt aktivitet i våra hem, kontaktar vi omedelbart våra kunder, undersöker och regelbundet hänvisar ärenden till brottsbekämpning. Vi investerar också avsevärt i åtgärder för att säkra våra hem, inklusive hemövervakningssystem, säkerhetspatruller och kontroll av kunder innan de får tillgång till våra fastigheter. '
I städerna Tempe, Mesa och Glendale i Phoenix-området har polisen register över minst tio incidenter i Opendoor-hus som går tillbaka till 2018, enligt lokala informationsmyndigheter. I ett arresterade officerare två individer som sa att de hade gått in i huset för att injicera heroin och stanna kvar. I en annan arresterade polisen en huk som hade en utestående brottoption. Enligt rapporten från händelsen förklarade han för officerare att han kunde komma in i huset eftersom det var 'öppet' med början klockan 6 varje dag.
Fastigheter är redan ett farligt yrke, särskilt för kvinnor. 2018 års säkerhetsrapport från National Association of Realtors fann att 41 procent av kvinnliga fastighetsmäklare och 20 procent av männen har upplevt en situation på jobbet som fick dem att frukta för deras säkerhet. Det var en tydlig avvikelse bland fastighetsmäklarna Inc. talade med för den här historien: En av nio män uttryckte rädsla för Opendoors öppna husfunktion, medan fyra av fem kvinnor gjorde det. Collette McDonald, en Atlanta-baserad fastighetsmäklare, säger att hon bär en pistol med sig till alla Opendoor-turer. ”Min klient och jag håller ihop”, säger hon. 'Ingen går in i ett rum utan den andra personen.'
Opendoor hävdar att dess fastigheter inte är farligare än traditionella öppna hus och privata hemvisningar. 'De typer av saker som händer i vilket hem som helst på marknaden kan och händer i Opendoors hem', säger Bonney.
Den här våren lade Opendoor till ett meddelande i sin app som rekommenderar potentiella köpare att de 'kan stöta på andra besökare' om ett hem nyligen har öppnats. Kunder har efterfrågat möjligheten att boka turnétider eller låsa ut andra, och företaget har diskuterat långt om de ska lägga till sådana funktioner, enligt Bonney.
'En av värderingarna i Opendoor är att du kan gå till valfritt Opendoor-hem när som helst mellan 06:00 och 21:00. utan möte, säger Bonney. 'Och så överväger vi fortfarande hur man införlivar denna typ av motstridiga feedback.'
Hitta - och behålla - allierade i branschen
Cirka 90 procent av Opendoor-köpare använder agenter, ett nummer på nivå med branschen som helhet. Men tack vare det lätta att sälja till Opendoor är färre än 10 procent av säljarna agentrepresenterade.
Under intervjuer har Wu valt sina ord noga när han diskuterar Opendoors potential att ersätta fastighetsmäklare. 'Verkligheten med fastighetsmäklare idag', sade han på scenen vid Startup Grind Global Conference i Silicon Valley i februari, 'är att deras roll flyttas från projektledning - särskilt i vårt ekosystem, där vi automatiserar många av processerna - till rådgivning. '
är johnny mathis i ett förhållande
Opendoor har ett incitament att upprätthålla goda relationer med fastighetsmäklare. Agenter har makten att visa vilka egenskaper de väljer. De kan också föreslå Opendoor som köpare för kunder som vill sälja.
Det kanske inte är förvånande att företaget har testat att samregistrera vissa fastigheter med ombud i Phoenix. Opendoor driver nu också ett agentreferensprogram för kunder vars hem faller utanför dess parametrar (oftast mellan $ 100.000 och $ 500.000 och byggt efter 1960). Från och med juli började Opendoor notera sina fastigheter på mäklarplatsen Redfin och betala företagets provision för slutförd försäljning.
Delprete ser dessa drag som ett tecken på att Opendoor behöver öka sin köpvolym och sälja sina hus snabbare. Företaget säger att det för närvarande är i takt med 30 000 transaktioner 2019 - ett betydande antal, men fortfarande färre än 0,6 procent av landets totala beräknade volym för året. ”Vad Opendoor insåg är att det är ganska svårt att störa fastighetsutrymmet, och i synnerhet fastighetsmäklare, genom att arbeta mot alla andra i branschen, säger DelPrete. 'Agenter hjälper konsumenter att känna sig säkra att köpa och sälja ett hus.'
Opendoor insisterar å sin sida att dessa nya initiativ inte representerar en riktningsförskjutning. 'Vi har alltid arbetat med och ville arbeta med agenter', säger Tyler Hixson, chef för företagets strategi för fastighetsbranschen. 'De är återkommande kunder, så de är en riktigt bra allierad.'
Under tiden har andra fastighetsteknik (proptech) startups Offerpad och Knock, som båda lanserades 2015, samlat sammanlagt 1,6 miljarder dollar i skuld och eget kapital. Den börsnoterade Zillow förra året lade till ett 'sälj nu' -alternativ på sin webbplats. Och traditionella fastighetsföretag lanserar i ökande grad sina egna iBuying-program för kunder, med Keller Williams och Coldwell Banker som båda gick in på marknaden för snabba erbjudanden det senaste året.
'Det är vad folk letar efter i vårt samhälle idag - bekvämlighet', säger Frank Obringer, president för Coldwell Bankers bostadsförmedling i Dallas / Fort Worth, en av marknaderna för att testa systemet. 'Vi såg varför det kunde vara attraktivt för konsumenten, och därför behövde vi ha en produkt för att konkurrera.'
Satsa på en stark ekonomi
För alla dessa företag innebär en hög risk att slösa fastigheter i stora volymer. Bostäder kraschar som det som började 2007, även om det var sällsynt, skulle vara katastrofalt för alla företag som innehar stora mängder fastigheter, säger Andrew Caplin, professor i ekonomi vid New York University. Om det händer, 'de är döda', säger han. 'De går i konkurs.' Opendoor kan ha en fördel, konstaterar Caplin, genom att dess fastighetsdata på många marknader kan erbjuda tidiga indikatorer om en sådan nedgång kommer.
För detta ändamål äger Opendoor sina fastigheter i genomsnitt bara 90 dagar, säger Dod Fraser, Opendoors vice vd. 'Så länge vi är disciplinerade när det gäller att sälja våra hem', säger han, 'är prisvolatiliteten som vi utsätts för liten.'
Även om företaget kan hålla sig före en potentiell nedgång och en växande lista med konkurrenter, är Opendoors förmåga att uppnå sina branschförändrade mål vilar på om det kan förvandla nischen i iBuying till den nya normalen. De flesta människor har många månader på sig att planera för att flytta och vill maximera sin avkastning, säger Gilles Duranton, dekanstol i fastigheter vid Wharton School vid University of Pennsylvania. 'Sammantaget tror jag att [Opendoors modell] kommer att fungera' ', säger han,' 'men kommer de att fånga mer än 2 eller 3 procent av marknaden? Jag har tvivel. Och jag tror att de drömmer mycket större än så. '
Medan Wu verkligen drömmer stort, lämnar han lite tid för faktisk vila. 'Han sover inte på natten' konstaterar en tidigare assistent och tillägger att VD ofta skickar anställda e-postmeddelanden eller Slack-meddelanden med idéer mitt på natten.
Wu nekade att avslöja om företaget är lönsamt ännu och sa att det inte är ett av företagets nuvarande mål. Så småningom föreställer han sig Opendoor som en one-stop shop där kunder inte bara kan köpa eller sälja bostäder utan också ordna finansiering, inteckningar och titelöverföringar; köp försäkring; dekorera och personifiera sitt nya hem; och ordna för flytttjänster. 'Om vi kan integrera kategorin vertikalt, bygga om varje komponent från grunden, automatisera många steg och göra det ett klick för att köpa, sälja eller handla', säger han, 'vi tror att vi kommer att bygga den största bostadsmarknaden. Vi har eliminerat all friktion. Det kan ta 10, 20, 30 år. '
Årtionden kan vara en lång tidslinje för många entreprenörer, men inte för Wu, som har varit enfokuserad på fastigheter sedan han var tonåring. 'Om vi kan bygga en strömlinjeformad upplevelse online och göra det till lägsta möjliga kostnad', säger han, 'tror jag bestämt att vi kommer att vinna kategorin.'
